Банки и строители: доверия нет, и сближение пока не намечается
Банковское сопровождение проектного финансирования жилища пока очень неуклюже
29 июля свершилась онлайн-конференция Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой Рф» и Северо-Западного головного управления Центрального банка РФ. В центре обсуждения – непростые отношения банков и застройщиков.
На мероприятии, в каком участвовали представители банков и строй организаций, рассматривались вопросы банковского сопровождения строительной отрасли, а самый животрепещущий из их – тема проектного финансирования, требующая внимательного и сурового анализа.
Так, по словам советника директора департамента обеспечения банковского надзора Банка Рф Иры Карповой, прошедший год с начала реформы был активным и коммуникативным меж бизнес-сообществом, Банком Рф и органами власти. Уже были учтены многие замечания, по этому реформа свершилась и развивается.
Сейчас около 35 млн кв. м жилища строится при помощи механизма эскроу-счетов – это 35% всего ранца проектов. И толика эта повсевременно возрастает, по сопоставлению с прошедшим годом она возросла уже в 2 раза. Естественно, эти числа имеют региональные отличия. Основной объем сосредоточен в ЦФО – около 35% площадей, на втором месте СЗФО – 18%. При всем этом в СЗФО толика проектов с эскроу-счетами меньше всего – 20%, при том, что в неких федеральных окрестностях эта цифра добивается 50%.
Потому можно сказать, что кризис, вызванный пандемией, даже с учетом приостановки работы строй площадок существенного воздействия на объемы проектного финансирования не оказал. Абсолютные характеристики росли с начала года, а несущественное понижение темпов роста, которое наблюдалось в апреле и мае, сменилось ростом в июне.
Сейчас застройщики заключили с банками практически 1400 кредитных договоров, они финансируют более 25 млн кв. м, и это 70% объема всех проектов, которые реализуются с эскроу-счетами. Банки кредитуют и большие, и маленькие строй проекты. Так, около 39% всех договоров в 61 субъекте – это маленькие проекты с лимитом кредитования до 300 млн руб.
Кредитные лимиты на данный момент достигнули практически 1,5 трлн руб., в их рамках застройщики уже избрали 534 миллиардов руб. А девелоперы именуют положительной стороной проектного финансирования ритмичность поступления средств вне зависимости от ситуации на рынке. Граждане открыли практически 122 тыс. эскроу-счетов, на их накоплено 420 миллиардов руб.
Любопытно, что в 5 регионах 12 проектов уже завершены, потому можно считать, что схема себя стопроцентно зарекомендовала. Основное воздействие на процентные ставки оказывают суммы средств, скопленные на эскроу-счетах. В целом по 47% всех договоров ставка не превосходит 5%.
Сейчас банки получили около 4,4 тыс. заявок на проектное финансирование. При всем этом более четверти заявок застройщики направляют сходу в несколько банков для получения наилучших критерий кредитования. Приблизительно 20% отказов связаны конкретно с тем, что застройщик сам отозвал заявку, получив кредит в другом банке. Около 18% заявок находится в стадии рассмотрения, 37% заявок одобрены, 18% отклонены банками. Предпосылки отказов – в главном из-за пакета документов и несоответствия проекта кредитной политике банка, его низкая кредитоспособность и высочайшие опасности.
Таково видение ситуации банковской сферой. А что все-таки задумываются строители?
По воззрению заместителя управляющего Комитета «Деловой Рф» по строительству Миши Викторова, очень принципиальная тема, с которой согласились все заинтригованные участники, – строительство социально важных объектов и инженерной инфраструктуры, которое за последние 10 лет стало нормой и обязанностью девелоперских компаний, хотя это нигде юридически не прописано. Но эта очень значимая часть себестоимости в критериях проектного финансирования, а тем паче кризисных явлений, очень очень оказывает влияние на вывод новых объектов.
Толика подобного рода инфраструктуры, к примеру, в столичном регионе может составлять от 7% до 15% цены квадратного метра – это очень много. Потому правительство должно взять на себя это обязательство.
Еще одна боль в голове – передача этих объектов, часто они перебегают в собственность муниципалитета по одному-два года. При всем этом издержки на поддержание чистоты, безопасности и прочее у строительного холдинга составляют 17-18 млн руб. в год, что также ложится на себестоимость. И в связи с этим было бы не излишним неоднократно прирастить программку «Стимул».
Гладко было… на дисплее
В свою очередь генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева поведала, с какими неуввязками ей довелось столкнуться при работе с банками.
Так, официально сейчас к банковскому сопровождению застройщиков допущены 95 банков, но реально работать готовы не больше 10.
Что касается отправки застройщиком заявок сходу в несколько банков, то часто видно, что заявка просто не доходит до кредитного комитета, на уровне ее отработки сотрудниками банка выдаются дополнительные требования, понижается заявленная сумма и т.д. Официального отказа от кредитного комитета не приходит, но застройщик сам отрешается работать с этим банком, так как то, что предлагается, вообщем не согласуется с денежной моделью проекта.
Плюс ко всему, когда банк оценивает рыночные условия, обычно, возникают расхождения в оценке проекта, в стоимости реализации. Банковские сотрудники не веруют рекламному отчету застройщика, берут в расчет полностью другой район, снижая цена квартир на 20%.
Если гласить о финансовом участии – застройщик показывает 15% собственного роли. Но было и такое, когда застройщик доводил собственное роль до 20%, то банк просил повысить его до 30%, практически отказывая в кредитовании.
Еще одна норма – при рассмотрении заявки банк должен рассматривать только компанию и определенный проект. Но как и раньше рассматривается группа компаний.
Другой момент – финансовая модель проекта. Банк, корректируя финансовую модель проекта и план продаж, нередко не верует, что застройщик по 95% квартир заключит договоры до ввода объекта в эксплуатацию, невзирая на подтвержденную ретроспективу. И считает, что это будет 60%, а это опять-таки оказывает влияние на предел и процентную нагрузку, также на сумму коммерческих расходов, которые выделяет застройщику банк.
Не считая того, обычно, банки останавливают срок финансирования проекта или в момент ввода объекта в эксплуатацию, или максимум через месяц-два после. Но не берется в расчет, что есть гарантийное удержание, доделываются «хвосты» за подрядчиками, проводится отделка квартир и прочее, потому срок кредитования нужно продлить на полгода после ввода объекта в эксплуатацию. Эту ситуацию упростило бы раскрытие эскроу-счетов после ввода объекта, но если скопленные средства будут вполне ориентированы на погашение задолженности, то у застройщика возникнет кассовый разрыв.
Еще есть один момент, с которым не понятно, как биться – это требование по обеспечению кредита. Так, у «Ленстройтреста» нет ни 1-го кредита без дополнительного обеспечения. При этом не понятно, для чего все банки требуют личное поручительство конечных бенефициаров. Потому обеспеченность проекта нужно верно регламентировать, это не должна быть игра по условиям банка.
Какие же еще меры необходимо предугадать для проектов, находящихся в реализации, и тех, которые будут заходить в проектное финансирование?
Так, участники мероприятия обозначили понижение собственного роли компании при проектном финансировании с 15 до 5%. Очередной момент – плата за предел – при проекте с финансированием в 2 миллиардов руб. компания может платить в год 5-10 млн руб. Нужно или понизить эту плату, или на сто процентов исключить ее на период коронакризиса. Не считая того, нужна отмена залога толикой поручителей генерального подрядчика. Нужно дать возможность компаниям использовать другие виды финансирования товаров, а кооперировать их очень трудно.
В целом участники сошлись во мировоззрении, что обеспечительных мер для застройщика должно быть меньше, а те, которые есть – стать более понятными.
При этом, как высказались застройщики, реально реализованные проекты в строительстве с внедрением эскроу-счетов можно будет узреть только через 2-3 года, и тогда будет понятно, какие ошибки были совершены и что необходимо «докрутить» в законодательстве.
Самый нездоровой и ожидаемый для обсуждения вопрос – поэтапная раскрываемость эскроу-счетов. Ведь за год работы проектного финансирования установленный контроль уже позволяет это делать.
Но диалога не вышло, в отношении этой темы Банк Рф категорично высказал свою позицию, что сейчас пока заблаговременно делать схожий шаг. А в тех предложениях, которые были изготовлены, Банк Рф не увидел ни 1-го механизма, который обеспечивал бы адекватную защиту интересов дольщиков. Организация уже поддержала возможность раскрытия эскроу-счетов после ввода объекта в эксплуатацию, а не регистрации прав на первую квартиру. Эти конфигурации приняты, и их довольно.
Остается ожидать озари, когда насущный вопрос в очередной раз подымут в дискуссиях.
Валик игольчатый для наливных полов 240 мм
Валик игловатый для наливных полов шириной 240 мм – универсальный инструмент для высококачественной укладки ровненького полимерного пола. Внедрение валика накрепко предутверждает возникновение пузырьков воздуха в консистенции напольного покрытия. Длина игл позволяет использовать инструмент для выравнивания поверхностного слоя всех консистенций. Лучшая ширина валика делает его комфортным для работы даже в недоступных местах.
Достоинства:
- маленькая масса инструмента;
- наличие комфортной пластмассовой ручки;
- симпатичная стоимость.